상가 임대차보호법 10년 적용 대상은

상가 임대차보호법 10년 적용 대상은

 

 

 

임차인은 권리금을 지급하고 가게를 인수해 영업을 시작하거나

많은 비용을 들여 인테리어 공사를 하고 장사를 할 때 필요한

집기류 등을 구매한 후 영업을 시작할 때 모두

장사를 시작하자마자 바로 투자금을 회수하는 것은 사실상 불가능합니다.

일정 기간은 지나야 이익이 나고 사업이 안정되기 때문에

보통 건물주와 임차인은 평균 2년의 계약을 체결하게 됩니다.

그런데 영업 시작 직후부터 매출이 폭발적으로 발생하는 

아주 소수의 곳을 제외한다면 약 2년 만에 투자금을

모두 거둬들이는 것도 매우 힘든 게 현실입니다.

 

그렇기 때문에 임차인을 보호하는 이 법은

최초 계약을 체결하고 일정한 기간 이상은 영업을 할 수 있도록

재계약을 요청할 수 있는 권리인 계약갱신요구권을 만들어두었습니다.

 

이를 처음 계약을 시작한 날짜로부터 최대 십 년까지 보장받는데요,

모든 세입자들이 이 권리를 동일하게 주장할 수 있는 것은 아니라서

법을 확실하게 파악하고 있는 것이 매우 중요하겠습니다.

 

 

 

갱신요구권을 행사하려면?

 

계약을 연장하고 싶은 분들이라면 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에

건물주에게 재계약을 요청하시면 됩니다.

미래에 분쟁이 발생하는 상황을 대비하기 위해

웬만하면 갱신의 의사를 밝힐 때 내용증명을 보내거나

문자메시지를 활용하는 것이 좋습니다.

 

그런데 상가 임대차보호법 10년 제대로 알기 위해서는

이 조항이 개정된 날짜를 알아야 합니다.

바로 2018년 10월 16일, 기존 임차인의 영업권을

최대 5년까지만 보장되는 것에서 이를 10년까지로 늘렸는데요.

 

다만 부칙이 함께 발표돼 

'이 법이 개정된 이후 최초로 체결됐거나

갱신되는 계약부터 적용한다.'라는 조건이 붙었습니다.

이로 인해 모든 임차인이 십 년까지 영업할 수 있다고

생각하는 것은 잘못된 것이라고 말씀드린 것입니다.

 

예를 들어보겠습니다.

2016년 9월, 최초 5년 계약 체결 - 5년 보장

 2016년 9월, 최초 3년 계약 체결 후 2019년 9월, 3년 재계약 - 10년 보장

2020년 1월, 최초 5년 계약 체결 - 10년 보장

 

위의 예시를 본다면 더 확실하게 이 법을 이해하실 것입니다.

비록 2018.10.16 전에 체결된 계약이라고 하더라도

법이 개정된 이후에 갱신됐다면 바뀐 조항의 적용을 받아

임차인은 영업권을 최대 십 년까지 보장받을 수 있습니다.

 

 

 

무작정 버틴다면?

건물주가 명도를 요청했을 때 영업을 더 하고 싶은 세입자라면

무작정 퇴거를 거부해도 괜찮을까요?

우선 계약해지를 통보받았다면 제일 먼저 법률의 검토를 통해

본인에게 갱신요구권이 있는지 확인해야 합니다.

만약 더 이상 재계약이 불가능한 분들이라면

신속하게 권리금 회수를 준비하는 등 다른 방안을 모색해야 합니다.

(권리금 회수기회는 계약 종료 6개월 전부터

만기 시점까지 보호받는다.)

 

그러나 이러한 과정을 전혀 거치지 않고 명도를 거부하다가

재계약을 요청할 수 있는 권리가 없는 분들이라면

건물주 측에서 명도소송을 제기하며 법적 조치를 취할 수 있습니다.

 

혼자 할 수 있다는 판단하에 잘못된 대처방법을 통해

상대방에게 대화를 시도하는 등의 행위는 절대 삼가야 합니다.

반드시 상황이 악화되기 전 전문가의 조력을 통해

나에게 적합한 방안을 찾은 후 신중하게 대응하시기 바랍니다.

 

 

명도소송을 제기당한 네일샵 임차인 L씨는..

2015년 1월 경 계약을 체결하고 경기도 군포 소재 건물에서

네일숍을 운영하고 있던 L씨는 그로부터 4년 후

5년 만기에 맞춰 임대인이 직접 해당 점포를 사용하겠다며

명도하라는 내용증명을 받게 됩니다.

네일숍 운영을 계속해야만 했던 사례자는

상가변호사 닷컴을 법률 대리인으로 선임해 권리를 주장하게 됩니다.

 

본 사무소 측은 의뢰인이 환산보증금을 초과하지 않는 건물에 세를 들고 있어

1년씩 계약이 묵시적으로 갱신된 상황이라는 것을 파악한 후

상가 임대차보호법 10년 보장이 가능하다는 판단을 내렸습니다.

또한 계약이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이 기간에 맞춰

내용증명을 통해 확실하게 재계약을 요청합니다.

 

 

 

 

2020년 1월, 임대인은 의뢰인에게 명도소송을 제기했고,

상가변호사 닷컴은 그동안 쌓아둔 증거와 법적 근거를 기반해 방어에 나섰습니다.

재판부는 어떤 결정을 내렸을까요?

 

2021년 1월 14일, 서울동부지방법원은 네일숍 임차인 L씨의 손을 들어줬습니다.

임대인이 건물을 반환하라고 청구한 것은 기각됐고,

의뢰인은 법원에서 최대 십 년까지 영업권을 보장받을 수 있다는 것을 판단받은 후

네일샵 운영을 무사히 이어갈 수 있게 됐습니다.

 

이처럼 무작정 버티는 것은 정답이 아닙니다.

상대방이 잘못된 것을 근거로 공격해온다면

상가 임대차보호법 10년 정확하게 파악하는 것을 시작으로

올바른 방어 전략을 세워 나의 권리를 확실하게

주장해야 한다는 점을 명심해야 합니다.