계약해지 내용증명 받았습니다. 어떡하죠?

 

사람들은 모두 돌발 상황을 만나는 것을 좋아하지 않습니다. 예상하지 못한 일을 겪게 된다면 당황해서 일이 잘못된 방향으로 흘러가게 대처할 수 있고 그로 인해 큰 손해를 보거나 문제가 생길 수 있기 때문입니다. 하지만 살면서 이런 일을 단 한 번도 겪지 않는 것은 불가능하기에 추후 이런 문제를 겪게 됐을 때 현명하게 대응할 수 있는 방안을 알아두는 것이 좋습니다.

 

오늘은 상가 임차인이 갑작스레 계약해지 내용증명 받게 됐을 때 어떻게 해야 하는지 알아보려고 합니다. 영업을 하다 보면 예상하지 못한 일을 겪게 될 때가 많은데 임차인은 갑자기 상가를 명도 하라는 임대인의 의사를 담은 서류를 받게 될 때가 있습니다. 그럼 점포를 비워야 할까요?

 

 

상황에 따라 다릅니다. 하지만 세입자들이 공통적으로 절대 피해야 하는 행동이 있습니다. 바로 임대차를 종료한다는 통보를 받았을 때 전문가에게 법적 판단을 받지 않고 홀로 방향을 결정하는 것입니다. 갱신요구권을 행사할 수 있는 임차인이라면 다행이겠지만 따져봤을 때 재계약을 주장할 수 없는 세입자가 건물주의 명도 요구를 무작정 거부한다면 임대인 측에서 건물인도 청구소송을 제기해올 수 있습니다. 

 

갱신을 원하는 임차인이라면 임대차가 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 건물주에게 재계약을 요청해야 하며, 정당한 이유가 없으면 임대인은 이를 거부하지 못합니다. 이렇게 임대차기간을 연장할 수 있는 권리는 최초 임대차의 시작일자로부터 최대 10년까지 보호됩니다. 이 10년 보호법은 2018년 10월 16일 이후 처음으로 체결됐거나 갱신된 임차인에 한해 적용된다는 점까지 파악해야 하며, 특히 묵시적으로 갱신된 상태 등 임대차 관계가 복잡한 분들이라면 본인이 영업권을 얼마나 주장할 수 있는지 확실하게 파악하기가 어렵기 때문에 계약해지 내용증명 받게 됐다면 반드시 법률 전문가의 검토를 통해 권리를 확인해야 합니다. 

 

 

위에서 언급된 것처럼 합당한 이유가 있다면 건물주는 갱신 요청을 거부할 수 있습니다. 상가임대차법에서는 이 사유를 8가지로 정해두었는데요, 임차인이 3개월 분 월세를 미납했을 때, 임차인으로서의 의무를 현저하게 위반했을 때, 건물주의 허가 없이 제3자에게 불법으로 전대했을 때, 당사자 간 합의 후 임대인이 상당한 보상을 줬을 때, 법에서 허용하는 재건축(최초 임대차 체결 전 건물주가 미래의 재건축 계획을 상세하게 고지했을 때, 상가의 노후, 훼손 상태가 심각해 안전 상 문제가 있는 경우, 다른 법령에 따라 진행되는 철거나 재건축) 등의 이유라면 임대인은 합당하게 재계약을 이어갈 의무를 가지지 않게 됩니다.

 

그러나 적법한 이유가 없어도 계약해지 내용증명 받아 갱신요구권이나 권리금 회수기회를 침해당하는 임차인들이 많은데요, 이런 경우 서둘러서 본인의 권익을 확인하고 그에 맞는 대안을 찾아 조치를 취해야 합니다. 또한 10년이 넘게 임대차를 유지해온 장기 세입자라고 하더라도 결격사유가 없다면 권리금을 보호받는다는 점까지 파악하고 있어야 합니다.

 

이해를 돕기 위해 실제 사례를 만나보려고 합니다. 경기도 남양주의 한 상가를 임차해 2013년 7월부터 약국을 운영하고 있던 Y씨는 2019년 11월 경 임대인이 직접 약국을 운영할 것이라는 이유로 명도를 요구받습니다. 초반 많은 권리금을 지급한 후 약국을 인수했고 6년 간 형성해둔 것들을 한순간에 빼앗길 위기에 처한 사례자는 상가변호사 닷컴의 대리를 받아 문제를 해결하게 됩니다.

 

 

본 사무소는 의뢰인이 더이상 갱신을 주장할 수 없다는 것을 검토, 권리금 회수를 위한 전략을 수립한 후 대응에 들어갔습니다. 임대인에게 약국을 양도할 계획을 밝히자 상대방은 갑작스레 이미 높은 월세를 내고 있는 Y씨에게 신규임차인을 데려온다면 임대료를 20% 인상할 것이라고 통보하며 비협조적인 태도를 취했습니다.

 

하지만 본 사무소 측은 건물주에게 월세를 올리는 것에 대한 명확한 법적 이유를 제시해달라고 밝히며 의뢰인의 권리금 회수를 방해한다면 권리금소송 등 법적 조치를 취할 것이라는 의사를 확실히 했습니다. 얼마 후 임대인은 합의의 손길을 내밀었습니다. 최우선적으로 갱신을 원했던 임차인 Y씨는 임대료를 동결하며 2020년 5월 22일, 임대인과 갱신에 합의하며 영업을 더 이어갈 수 있게 됐습니다. 이처럼 계약해지 내용증명 수신했다고 해서 감정적으로 대응한다면 보유하고 있던 권리에도 문제가 생길 수 있습니다. 반드시 전문가와 함께 상황을 냉정하게 바라본 후 올바른 방법을 찾아 문제를 해결하시기 바랍니다.