상가임대차보호법 임대료인상 과도하게 요구받았다면?

 

 

 

우리 주변에서는 월세를 두고 수많은 분쟁이 발생하고 있습니다. 건물주가 재계약의 조건으로 과도하게 차임을 인상해달라고 요구할 때, 혹은 임차인이 권리금을 회수하려고 새로운 임차인을 주선하니 새 계약을 체결하고 싶다면 월차임을 본인이 원하는 선까지 증액해달라며 과한 조건을 제기하거나 때로는 세입자가 월차임을 성실하게 지급하지 않아 계약해지의 사유가 되는 경우도 있습니다. 3개월 치 월세가 미납된다면 임대인은 정당하게 갱신을 거부하거나 권리금 회수를 보호해주지 않아도 되는 사유가 됩니다.

 

이처럼 월세는 계약에서 매우 중요한 요소입니다. 임차인의 가장 기본적인 의무가 차임 납부이기도 하죠. 그런데 건물주에게 상가임대차보호법 임대료인상 무리하게 요구받는다면 영세업자는 피해를 볼 수밖에 없습니다. 높은 비율의 소상공인들이 고정 지출 중 가장 큰 금액을 차지하는 것은 월세이기 때문입니다.

 

 

 

 

그럼 건물주가 월차임은 얼마나 올릴 수 있을까요? 이를 파악하려면 우선 환산보증금을 따져봐야 합니다. 보증금+(월세x100)을 한 뒤 나온 값을 건물의 소재 지역 환산보증금 범위와 비교해 초과하지 않는 곳이라면 임대인은 최대 5% 이내에서만 차임 증액이 가능합니다. 또한 한 번 올렸다면 1년 이내에 다시 증액을 요구할 수 없습니다.

 

환산보증금 초과 건물은 조금 다릅니다. 이 경우 5% 제한의 적용을 받을 수 없습니다. 다만 소유주가 아주 과도하게 원하는 만큼 차임을 올릴 수 있는 것은 아니고, 이를 규정하는 조항에 따라 경제상황의 변화, 주변의 시세, 조세나 공과금 등을 고려해 건물주는 객관적인 증액의 사유를 제시할 수 있어야 상가임대차보호법 임대료인상 가능합니다.

 

게다가 세입자가 증액을 거부한다면 이를 이유로 계약을 해지하거나 갱신 거부의 사유로 들 수 없으며 임대인은 소송을 제기해 법원에서 차임을 올리는 게 합당하다고 판단을 받아야 월세를 올릴 수 있습니다. 많은 분들이 간과하고 있는 점이 있습니다. 이렇게 건물주가 차임을 올릴 때 법의 제한을 받는 것은 어디까지나 계약갱신요구권을 가지고 있는 임차인에게 적용된다는 점을 반드시 기억하시기 바랍니다.

 

 

 

 

월세가 또 문제가 되는 경우가 있습니다. 바로 임차인이 영업을 끝내며 권리금을 지급받을 때 입니다. 임차인을 보호하는 이 법은 계약이 끝나기 6개월 전부터 종료 시점까지 권리금 회수기회를 보호하고 있는데, 임대인의 방해 행위로 세입자가 가게 양도양수를 하지 못하게 된다면 그로 인해 발생한 손해를 임대인에게 배상하라고 청구할 수 있습니다. 이때 건물주가 새로운 임차인에게 과도하게 보증금, 월세를 올려달라고 요구하는 것은 권리금회수 방해 행위입니다. 하지만 위에서 봤던 5% 제한처럼 숫자로 과도한 증액의 기준이 어느 정도인지는 명시되지 않았습니다.

 

그럼 임대인이 신규계약의 조건으로 차임을 올려달라고 한 것이 방해에 해당될 정도로 무리한 조건이라 양도양수계약이 파기돼 권리금소송을 제기하는 임차인이 재판부가 건물주의 방해를 인정할 수 있도록 직접 객관적인 증거와 법적 증거를 기반해서 소명해야 합니다. 단순히 증액을 한다는 사실로만 절대 법원은 방해 행위라고 인정하지 않습니다. 건물주도 새롭게 세를 드는 임차인에게 월세를 올려달라고 요구할 수 있기 때문입니다.

 

이처럼 상가임대차보호법 임대료인상 굉장히 복잡한 문제입니다. 특히 권리금 회수 시 월세가 문제가 되는 경우 권리금 분쟁에서도 까다로운 편에 속합니다. 이는 철저한 준비가 없다면 원하는 결과를 얻기 매우 힘들다는 것을 의미합니다. 이런 상황에서 법률가의 조력을 받아 원만하게 분쟁을 해결한 사례를 만나보려고 합니다. 서울시 광진구 소재 건물에 세를 들어 1997년부터 수십 년 간 주점 영업을 이어온 J씨.

 

 

지금까지 큰 문제없이 장사를 해왔고, 앞으로도 그럴 것이라고 믿고 있었지만 2020년, 임대인은 건물의 수선이 계획되어 있다는 이유로 계약해지를 통보했습니다. 앞으로의 일이 막막해진 사례자는 주점 양도양수를 희망하는 사람을 찾아 건물주에게 새 계약 체결을 요청했지만 역시 거부당했습니다. 20년이 넘게 쌓아온 영업 상 가치를 모두 버리고 쫓겨날 수 없었던 임차인은 상가변호사 닷컴을 법률 대리인으로 선임했습니다.

 

사건을 면밀하게 파악한 후 포인트를 찾고 의뢰인에게 맞는 방안을 찾은 뒤 임대인에게는 새로운 임차인과 계약을 체결해달라는 내용증명을 보낸 본 사무소. 소유주 측은 재건축을 재차 사유로 들며 받아들일 수 없다고 거부했고, 만약 새 계약을 체결한다고 하면 현재 월세가 매우 저렴하기 때문에 월세를 올려야만 새 임차인을 받아주겠다는 입장을 밝힙니다.

 

본 사무소 측은 객관적인 자료와 근거를 제시하며 적정 선의 월세 증액을 위해 합의를 시도했습니다. 하지만 합당한 월세보다 3.5배나 과도하게 증액을 요구해온 건물주. 도저히 받아들일 수 없는 계약 조건에 신규임차인이 되려던 자는 인수를 포기했습니다.

 

 

 

 

이후에도 상가변호사 닷컴은 몇 차례 대화를 시도했지만 건물주 측은 뜻을 굽히지 않았고, 결국 J씨 측은 임대인에게 과도한 월세 증액을 요구하는 행위는 권리금회수 방해 행위이며, 건물주의 이러한 요구로 인해 양도양수계약이 파기돼 손해를 입었다며 소송을 제기하겠다는 최후통첩을 보냈습니다. 그러자 소유주 측은 합의의 손길을 내밀며 보상금을 지급하겠다는 뜻을 밝혔습니다. 상가변호사 닷컴은 사건의 끝까지 의뢰인을 최선을 다해 대리했고, 최종적으로 2021년 5월 21일, 임차인 J씨는 건물주에게 보상금 1억 4천만 원을 받으며 분쟁을 마무리지을 수 있었습니다.

 

이처럼 상가임대차보호법 임대료인상 세심한 전략과 확실히 법을 이해하는 것이 필요합니다. 당연히 임차인이라 권리가 있으니 별일 없을 것이라고 안일하게 생각한다면 예상하지 못한 억울한 일을 겪게 될 수 있다는 점을 명심하시기 바랍니다.