묵시적 갱신 기간 상태에서 건물주가 나가라고 합니다.

묵시적 갱신 기간 상태에서 건물주가 나가라고 합니다.

 

 

 

2018년 10월 16일 이후 처음으로 체결됐거나 갱신된 임대차의 임차인은

최초 계약 시점으로부터 최대 10년까지 재계약을 주장할 수 있습니다.

재계약을 원하는 임차인이라면 계약 종료

6개월 전부터 1개월 전 사이에 기간 연장의 의사를 표시하면 됩니다.

그런데 세입자가 이 시기에 아무런 요청을 하지 않았고,

건물주 역시 조건 변경이나 해지의 뜻을 밝히지 않았다면

해당 임대차는 어떻게 되는 것일까요?

이를 두고 상가임대차보호법은 묵시적 갱신 기간 

되는 것이라고 규정하고 있습니다.

 

그런데, 환산보증금에 따라 자동적으로 임대차가

연장되는 형태가 다르기 때문에 

법을 정확하게 파악하는 과정이 반드시 필요합니다.

왜 이런 과정은 필수적일까요?

바로 이를 제대로 알아야 본인의 계약 만료일을 확인할 수 있는데,

임차인의 가장 중요한 권익이라고 볼 수 있는

권리금 회수기회나 재계약을 요구할 수 있는 권리는

법으로 보호받는 기간이 정해져 있습니다.

권리를 행사하려면 보호 기간에 맞춰 주장해야 하는데,

만기일을 잘못 파악한다면 결국 

권리를 제대로 행사할 수 없게 되기 때문입니다.

 

 

 

환산보증금을 계산해서!

보증금 + (월세x100)을 하면 본인의 환산보증금을 확인할 수 있는데요,

이렇게 계산해서 나온 값을 상가 소재지역의 환산보증금 범위와 비교해

초과하지 않는 곳이 자동적으로 임대차가 연장됐다면

같은 조건으로 1년 늘어난 것으로 여겨집니다.

이렇게 연장된 상태라면 건물주는 해지통보가 불가능합니다.

임차인만 계약해지를 할 수 있으며,

의사를 밝힌 뒤 3개월이 지나면 임대차가 종료됩니다.

 

그럼 환산보증금 초과 상가를 알아보겠습니다.

이런 경우 임차인의 권리가 불안정해질 수 있기 때문에 주의가 필요합니다.

상가임대차법이 아닌 민법 상 임대차의

자동연장과 관련된 조항의 적용을 받게 되는데요,

건물주가 계약이 끝난 후 상당한 기간 내에 

조건의 변경이나 명도 통보 등

이의를 제기하지 않은 경우 계약은 연장됩니다.

이때 묵시적 갱신 기간은 약정 없이 늘어나게 됩니다.

 

특히 이렇게 민법에 의해 자동 연장된 경우

임대차의 당사자는 모두 해지통보가 가능한데,

건물주는 통보 후 6개월, 세입자는 1개월이 지나면 계약은 해지됩니다.

 

 

 

 

환산보증금을 초과하는 상가의 임차인이

재계약에 대한 의사를 전달하지 않고 영업을 이어오다

계약만기일이 종료된 직후 건물주에게 해지통보를 받았다면

임대차가 즉시 종료될 수 있으며,

이렇게 된다면 임차인은 권리금 회수를 위한

절차를 밟아보지도 못하고 명도하게 되는 상황에 처할 수 있습니다.

 

만약 건물주가 별다른 이의 제기를 하지 않아

자동적으로 임대차가 연장됐다고 하더라도

환산보증금 범위 내 상가와 달리

건물주도 해지통보를 할 수 있기 때문에

재계약을 원하는 임차인이라면 반드시

계약종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에

내용증명이나 문자메시지 등을 통해 명확하게 재계약의 의사를 밝히고

예상하지 못하게 명도를 요구받았다면

즉시 법률 전문가의 조력을 통해 대응방안을 찾아야 합니다.

 

 

 

갑작스레 해지통보 받은 음식점 임차인 S씨는..

 

실제로 명도를 요구받게 된다면 많은 분들은 당황하실 텐데요,

어떻게 대응해야 경제적 손실을 보지 않고

나에게 가장 유리한 결과를 얻을 수 있는지 사례를 통해 알아보겠습니다.

 

2010년 2월부터 서울에 위치한 한 상가에서

음식점을 운영하고 있던 임차인 S씨는

2019년 4월에 건물주에게 해지를 통보받게 됩니다.

게다가 건물주는 신규임차인을 구해서는 안 된다는 말까지 덧붙였습니다.

이에 상가변호사 닷컴의 도움을 받아 분쟁을 해결해나가게 된 S씨.

본 사무소의 검토 결과 상가건물 임대차보호법 상

묵시적 갱신 기간 상태였기 때문에 임차인이 

계약 종료의 의사를 밝히면 3개월 뒤 임대차가 종료됐고,

올바른 법리 해석과 근거를 기반으로 전략을 세워 즉시 대응에 들어갑니다.

 

의뢰인이 구한 신규임차인을 건물주에게 주선했지만

예상했던 대로 건물주는 명도를 고집했습니다.

그러나 본 사무소 측은 사건 초반 탄탄하게 준비해둔 것들을 기반해

건물주에게 권리금 회수 방해 행위를 계속한다면

손해배상 청구소송을 제기할 것이라며 압박해나갔습니다.

 

그러자 임대인은 얼마 후 합의를 요청해왔습니다.

그렇게 2019년 5월 30일, 의뢰인이 주선한 신규임차인과

임대인 사이 새로운 계약이 성사됐고,

임차인 S씨는 약속했던 대로 음식점 권리금

약 1억 원을 지급받으며 분쟁 상황에서 벗어나게 되었습니다.

 

이처럼 예상하지 못한 분쟁을 겪게 됐다면

법률가에게 묵시적 갱신 기간 포함해 

나의 상황을 객관적으로 판단받고

확실한 전력을 찾아 문제를 풀어나가야 합니다.