월세 인상한도 최대 몇 퍼센트 일까요?

월세 인상한도 최대 몇 퍼센트일까요?

 

 

 

상가 임차인에게 임대료는 부담스러운 존재일 수밖에 없습니다.

영업을 하지 못한다고 하더라도

고정적으로 내야 하는 것이기 때문이죠.

쉽게 현재와 같은 코로나19 사태에서 생각해보겠습니다.

집합금지명령이 내려진 업종을 운영하고 있다면

아예 영업을 하지 못하고 가게 문을 닫을 것입니다.

 

그렇게 된다면 직원에게 주는 급여,

영업을 위해 필요한 재료나 운영비 등의 

기존 고정지출은 나가지 않게 됩니다.

하지만 월차임은 예외입니다. 건물주와 장사를 하지 못할 때는

임대료 지급을 하지 않아도 된다고 합의한 예외적인 상황을 제외한다면

영세업자는 임대차계약 기간 중 차임을 그대로 지급해야 합니다.

매출은 아예 없는데 지출은 있는 것이죠.

 

이러한 상황만 두고 보더라도

세입자에게 차임이 얼마나 중요한지 알 수 있습니다.

그렇기에 상가임대차보호법도

건물주가 갑작스레 임대료를 급격하게 올려

영세업자가 큰 부담을 가지게 되는 상황을 막기 위해

월세 인상한도 정해두었습니다.

이로 인해 임대인은 기존 차임에서

5%를 초과해서 증액이 불가능하며,

한번 올렸다면 1년 이내에 또다시 증액할 수 없습니다.

 

그런데 이 법은 환산보증금 기준을 

초과하지 않는 상가에만 해당된다는 것이 중요합니다.

모든 임차인들이 동일하게 5% 제한에 

해당된다고 많은 분들이 착각하고 계시는데 이는 사실이 아닙니다.

 

 

 

 

보증금 + (월세x100)을 한 뒤 상가가 위치한

지역의 환산보증금 기준금액과 비교해본다면

본인의 초과 유무에 대해 파악할 수 있습니다.

 

그럼 환산보증금 기준밖에 있는 건물은

월세 인상한도 아예 없는 것일까요?

그건 아닙니다. 상가임대차보호법 제10조의2에 따라

경제상황의 변화나 주변 상가의 임대료 시세, 조세 등을 고려해서

적절한 이유가 있을 때만 건물주는 증액할 수 있습니다.

즉, 아무런 이유 없이 올리는 것은 불가능하다는 것이죠.

 

또한 임차인이 증액을 거부해 양 측이 의견이 일치하지 않는다면

건물주는 마음대로 임대료를 올릴 수 없고

소송을 제기해서 법원의 판결이 있어야 증액이 가능합니다.

 

또한 많은 분들이 간과하는 부분이 있습니다.

건물주가 차임을 올릴 때 법으로 제한을 받는 것은

계약갱신요구권이 있는 임차인에게만 해당됩니다.

즉, 영업을 시작한 지 10년(때로는 5년)이 넘은 세입자라면

5% 제한에 해당되지 않는다는 점을 확인하시기 바랍니다.

 

만약 재계약을 법적으로 주장할 수 없는 상황에서

임대인이 과도한 임대료 증액을 요구한다면

 추후 권리금 회수까지 고려해본다면

무턱대고 받아들여서는 안 됩니다.

시세와 비교해서도 매우 높은 임대료 조건인 곳이라면

나중에 영업을 종료하면서 신규임차인을 찾기 매우 힘들기 때문입니다.

 

 

PC방 임차인 S씨는..

건물주가 고액의 임대료 증액을 요구하는 것은

임차인이 영업을 종료하면서 

권리금을 회수할 때도 문제가 됩니다.

이와 관련된 실제 사건을 만나보려고 합니다.

광주광역시의 한 상가에서 2014년 5월부터

PC방을 운영하고 있던 임차인 S씨는

건물주에게 임대차계약 5년 만기를 두 달 앞두고

계약해지를 통보받게 됐습니다.

 

눈앞이 캄캄해진 사례자는 돌파구를 찾기 위해 

상가변호사 닷컴을 법률 대리인으로 선임합니다.

본 사무소는 전략을 수립하는 과정에서

의뢰인이 계약갱신은 불가능하지만

권리금을 회수할 수 있다는 것을 판단한 후 절차를 밟게 됩니다.

 

얼마 후 의뢰인이 구한 신규임차인을

임대인에게 주선하며 임대차계약 체결을 요청했지만

건물주는 기존과 비교했을 때 330% 증액된 보증금인 1억 원과

150% 증액된 차임 605만 원을 제시하며

이 조건에 맞춰주지 않는다면 새로운 사람과

계약을 체결하지 않을 것이라며 단호하게 거절합니다.

 

도저히 수용할 수 없는 조건에 신규임차인은

PC방을 인수하지 않겠다는 뜻을 전달해왔고,

임차인 S씨는 권리금을 지급받지 못하게 됐습니다.

심지어 임대인은 얼마 후 건물인도 청구소송까지 제기해옵니다.

상가변호사 닷컴은 권리금소송을 반소로 제기하며 

양 측은 한치도 물러서지 않고 법적 다툼을 이어갔습니다.

 

 

 

 

본 사무소 측은 임대인이 제시한 임대료 조건은

권리금 회수 방해 행위인 '신규임대차의 조건으로

현저히 고액의 임대료를 요구한 행위'에

해당된다는 것을 재판부에 인정받을 수 있도록 입증해나갔습니다.

 

그 결과 광주지방법원은 2020년 9월 4일,

해당 권리금소송에서 임차인 S씨의 승소와 함께

건물주는 2,450만 원을 배상하라고 선고했습니다.

 

임대인이 신규임차인에게 요구한 임대료가

현저히 고액에 해당해 방해 행위라는 점을 인정받은 결과였습니다.

 

이처럼 월세 인상한도 관련된 분쟁은

매우 빈번하게 발생하고 있습니다.

이와 관련된 문제로 고통받고 계신 분들이라면

신속하게 법률 전문가의 조력을 받으시기 바랍니다.