상가임대차보호법 환산보증금 꼭 확인해야 하는 이유!

상가임대차보호법 환산보증금 꼭 확인해야 하는 이유!

 

 

모든 일에는 거쳐야 하는 순서가 있기 마련입니다.

쉽게 생각해서 김치를 담근다고 할 때,

배추와 같은 재료들을 손질하고

손질된 재료를 고춧가루, 배와 같은 양념을 넣어 버무리게 됩니다.

하지만 이런 과정을 모두 건너뛴 채

다짜고짜 손질되지 않은 배추에 양념을 한다면

제대로 된 김치는 만들어질 수 없겠죠.

 

건물에 세를 들어서 영업을 하는 임차인들 역시 마찬가지입니다.

갑작스레 건물주에게 계약해지를 통보받거나

당연히 권리금을 회수할 수 있을 것이라고 생각했지만

예상하지 못하게 분쟁을 겪게 될 수 있습니다.

 

그런데 이 문제를 풀어나가려면

현실적으로 내가 상대방의 주장을 방어할 수 있는 권리가 있는지?

불가능하다면 다른 방안을 통해 손해를

줄일 수 있는지 등을 먼저 확인해야 하는데,

이를 파악하려면 주장을 뒷받침하는 근거를 찾아야 합니다.

특히 모든 임차인이 동일하게 법의 보호를 받는 것이 아닌

상가임대차보호법 환산보증금 따라 권리가 달라지기 때문에

이를 계산하고 파악하는 과정이 우선돼야 할 것입니다.

 

 

계산하는 방법!

보증금 + (월세x100)

 

위 공식에 따라 계산한 뒤 임차하고 있는 건물의 

소재지역 환산보증금 범위와 비교하면 됩니다. 

만약 기준금액을 넘는 곳과 넘지 않는 곳에 따라 달라지는 것을 

대표적으로 두 가지로 나눠서 설명드리겠습니다. 

 

1. 월세 인상의 상한선

 

건물주는 월세를 원하는 만큼 올릴 수 없습니다.

법적 제한선을 준수하며 인상이 가능한데요,

환산보증금 기준을 초과하지 않는 점포의 경우

임대인은 임대료를 올릴 때 최대 5%를 초과해서 증액할 수 없습니다.

또한 한번 올렸다면 1년 이내에 재차 인상하는 것은 불가능합니다.

 

그런데 주의할 점은 모든 임차인들이 5% 제한의 적용을 받을 수 없다는 점입니다.

상가임대차보호법 환산보증금 범위 밖에 있는 건물이라면 5% 상한선이 없습니다.

다만 이 경우도 건물주가 무작위로 인상할 수 있는 것은 아니며

경제상황의 변화, 주변 건물들의 시세, 조세, 공과금 등을 고려해서 

적절한 사유가 있을 때만 증액이 가능합니다.

 

또한 건물주와 임차인이 임대료를 두고 의견이 일치하지 않았을 때

소유주는 이를 이유로 계약을 해지하거나 증액을 강제로 단행할 수 없습니다.

정 합의가 되지 않는다면 적정선의 차임을 확인받는 소송 등을 통해

임대료를 법원으로부터 확정받아야 합니다.

 

 

 

 

2. 묵시적 갱신의 형태

 

상가임대차보호법 환산보증금 초과 여부에 따라 역시 다릅니다.

재계약을 원하는 임차인이라면 계약 종료 6개월 전부터

1개월 전 사이에 임대인에게 갱신을 요청해야 합니다.

그런데 이 시기에 양 측에서 아무런 의견 전달이 없었다면

계약은 묵시적 연장 상태가 됩니다.

여기서 환산보증금 범위 내의 점포라면 

계약기간이 1년 연장된 것을 간주됩니다.

이렇게 늘어났을 때 임차인만 계약을 해지할 수 있고, 

건물주에게 통보한 뒤 3개월이 지나면 계약은 종료됩니다.

 

환산보증금을 초과하는 건물이라면 자동 연장 시 그 형태가 다릅니다.

이때는 위와 같이 1년씩 늘어나는 것이 아닌

기간의 정함이 없이 늘어나는 것으로 간주되며

이렇게 묵시적으로 연장되는 상태에서

건물주와 임차인 모두 계약해지를 통보할 수 있습니다.

통고 후 임대인은 6개월, 임차인은 1개월이 지나면 계약은 종료됩니다.

 

이처럼 임차인은 모두 동일한 조항의 보호를 받고 있는 게 아닙니다.

나의 권리를 주장하기 전 법률 전문가를 통해

정확하게 상황과 주장 가능한 것들을 파악한 뒤 조치를 취하시기 바랍니다.

 

 

임차인 Y씨, 1억 5천만 원 배상받은 사연!

서울 동대문구 소재 한 상가에서

2014년 6월부터 음식점을 운영하던 Y씨는

그로부터 3년 후 임대인에게 과도한 월세 인상을 요구받았고,

사정 끝에 '영업종료 시 권리금을 일절 주장할 수 없다.'는 

특약을 기재하는 것과 소폭의 임대료 인상으로

합의 후 영업을 이어갈 수 있게 됐습니다.

 

2019년 2월 경 건물주는 재개발을 하게 됐다며 계약해지의 뜻을 밝혀왔습니다.

법적으로 재계약을 요청할 수 있는 권리가 없었던 사례자.

권리금을 주장하고 영업을 종료하기 위해 

후임자를 구해 건물주에게 주선했지만 

과거 권리금 주장이 불가능하다는 특약을 작성했다며 임대인은 거부했습니다. 

 

도저히 해결방안을 찾을 수 없었던 Y씨는

상가변호사 닷컴을 법률 대리인으로 선임했습니다.

본 법무법인은 의뢰인이 상가임대차보호법 환산보증금 초과 상가이고

묵시적으로 갱신된 상태에서 건물주에게 계약해지를 통보받아

6개월 후 임대차가 종료된다는 것을 파악한 뒤 

유, 무형의 가치를 Y씨가 지급받을 수 있는 전략을 세워 대응에 들어갔습니다.

 

 

 

 

내용증명 등을 통해 끈질기게 신규임차인을 주선했지만

상대방은 일관되지 않은 주장을 늘어놓으며 의뢰인을 방해했습니다.

결국 양도양수계약이 파기된 임차인 Y씨.

 

임대인은 얼마 지나지 않아 명도소송을 제기해왔고,

이에 대응하기 위해 본 사무소는 권리금소송을 제기했습니다.

치열한 싸움 끝에 2021년 5월 6일,

담당 재판부인 서울북부지방법원은 의뢰인의

권리금 손해를 인정하는 화해권고결정을 내렸습니다.

 

"결론적으로 임차인 Y씨는 건물주에게 권리금 9천만 원과

보증금 6천만 원을 더한 1억 5천만 원을 지급받았습니다.

이는 전부 승소라고 봐도 손색없는 결과였습니다."

 

이처럼 이 사건의 Y씨는 임대차분쟁은

법률 전문가의 도움을 받아야겠다는 것을 느낀 뒤

바로 본 사무소의 조력을 받았고,

권리금 손해를 법원에서 인정받을 수 있었습니다.

문제를 겪게 된 분이라면 상가임대차보호법 환산보증금 포함

나의 권리를 우선적으로 확인한 뒤 

그 상황에 제일 최적화된 전략을 세워 대처해야 된다는 것을 강조하겠습니다.