상가 권리금 계약서 작성부터 분쟁 방지까지

상가 권리금 계약서 작성방법부터 분쟁을 방지하는 방법까지!

상가 권리금 계약서 작성, 어떻게 해야 할까?

영업 양도인과 양수인 사이에서 작성하는 서류입니다. 상가의 유무형의 재산을 넘기면서 금전을 지급받는 것이죠. 계약금, 중도금, 잔금과 일정을 기입하고 기본적인 사항은 일반 계약을 따릅니다.

만약 중도금 지급 전 양도인의 단순 변심으로 파기를 원한다면 받은 계약금의 2배를 지급하고 파기가 가능하고, 양수인의 단순 변심으로 파기를 원할 경우 지급한 계약금을 포기하면 됩니다.

하지만 양 측의 책임 없는 사유, 즉 임대인의 반대로 계약이 성립될 수 없는 상황에 빠져서 결국 파기해야 되는 상황이 온다면 지급 받았던 계약금을 그대로 돌려주고 파기하면 됩니다. 표준계약서에도 이미 들어가있는 특약사항 내용입니다.

 

영업을 양수하는 신규임차인이라면

'승계'에 주의하시기 바랍니다. 임대인의 협의를 이끌어내기 힘들어서 이전 임차인의 임대차계약을 승계하는 형식으로 작성할 경우 양수인이 새 계약을 했다고 보기 어려워 새롭게 10년 보호를 주장하기 어려울 수 있습니다.

또한 원상복구 특약도 주의해야 합니다. 기본적으로 신규임차인을 나갈 때 자신이 새롭게 추가한 시설만 철거를 하면 됩니다. 하지만 계약서 특약사항에 공실상태로 복구한다는 등의 내용이 있을 경우 이를 따라야 할 가능성이 높기 때문에 임대차종료 시에 큰 지출이 발생할 수 있습니다.

그리고 영업양도인이 권리금을 받고 가게를 넘겼으면서 근처에 동일한 가게를 또 차리려고 시도한다면 즉각적인 법적 대응이 필요합니다. 상가권리금계약서 상에도 사와있는 내용인데, 상법 제41조에 따르면 영업 양도인은 특별한 약정이 없어도 10년 간 근방에서 동일 업종을 할 수 없습니다.

만약 양도인이 근처에 가게를 차리는 소문이 들린다면 바로 영업금지가처분을 통해 상대가 가게를 오픈하는 것을 막아야 하고, 만약 상황 상 영업금지 보다는 차라리 지급했던 권리금을 반환받는 쪽으로 가야 한다면 이 역시도 가능합니다.

 

실제로 수도권에서 미용실을 인수한 K씨는 양도인이 근처에서 미용실을 새로 오픈하면서 기존 단골고객을 빼간다는 사실을 알자마자 상가변호사 닷컴에 사건 대응을 의뢰합니다.

사실 상대방도 인테리어 다 끝내고 영업할 준비가 완료되었다면 쉽게 물러나질 않습니다. 그래서 사실을 알자마자 빠르게 대처해야 합니다.

2019년 10월 영업금지가처분을 신청했고 2019년 11월 인용결정이 나오면서 채무자(양도인, 상대방)는 10년 간 미용실을 할 수 없으며 위반하는 경우 1일당 50만원을 양수인 K씨에게 지급하라는 내용이 확정됩니다.

 

권리금계약서, 건물주가 반대한다면?

영업 양도인이 양수인을 잘 구해서 상가 권리금 계약서 작성도 잘 마쳤고 이제 건물주와 신규임차인이 신규임대차계약만 맺어주면 되는 상황이라고 가정해봅시다.

그런데 갑자기 건물주가 정당하지 않은 이유로 협조하지 않는다면? 그래서 결국 신규임차인이 계약을 지속할 수 없어 파기하고 떠났다면? 임차인은 권리금을 받을 수 있었는데 임대인때문에 받지 못하게 된 것이죠.

상가임대차보호법은 이런 임대인의 행위를 '권리금회수 방해행위'라고 규정하고 임차인에게 권리금상당의 손해배상을 할 책임을 묻고 있습니다.

만약 임대인이 계약종료 6개월 전부터 종료시점까지 임차인이 주선한 신규임차인을 정당한 사유 없이 거절한다면 배상책임이 뒤따릅니다. 만약 누굴 데려와도 신규계약을 해주지 않을 것이라고 공언한다면 임차인은 신규임차인과 권리금계약서를 쓸 필요도 없이 바로 권리금소송이 가능합니다.

 

약사 임차인 K씨는 수도권에서 10년 넘게 약국을 운영하고 있었습니다. 갑자기 건물주의 가족이 해당 약국을 운영할 예정이라며 계약해지통보를 받았죠. 상가변호사 닷컴은 K씨의 권리금회수를 주장했고 결국 상대방에게 합의를 이끌어냅니다.

2020년 10월, 임차인 K씨
신규임차인(건물주의 가족)에게 권리금 2억 5천만원 지급 받아

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결국 이렇게 상가권리금계약서를 둘러싼 분쟁이 발생했을 경우 전문가의 조력을 받아 문제점이 무엇인지 파악하고 해당 권리금계약서가 유지될 수 있도록 방향을 잡다가, 만약 건물주의 방해행위로 파기될 경우 그 증거를 모아 권리금소송을 진행해야 합니다.

자세한 사항은 유선 상 안내 가능합니다. 감사합니다.