상가 임대차보호법 10년 적용받으려면?

상가 임대차보호법 10년 적용받으려면?

 

 

 

임차인은 계약갱신요구권을 통해 안정적으로 영업을 이어가며

초반에 들인 투자금을 회수할 수 있도록 계약기간을 법적으로 보장받습니다.

3기 차임 미납, 무단 전대 등의 특별한 사정만 없다면

환산보증금과 관계 없이 모든 임차인은 갱신요구권을 행사할 수 있도록 보호받는데요,

이 권리를 행사하려면 계약이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이

임대인에게 갱신을 원한다는 의사를 밝히면 됩니다.

이렇게 재계약을 할 수 있는 권리는 

최초 계약의 시작일로부터 최대 십 년까지 보장됩니다.

 

특별하게 어떤 방법으로 재계약을 요청해야 하는지 정해진 것은 아니지만

법률 전문가들은 웬만하면 내용증명과 같이

확실하게 증거가 남는 방법을 활용하라고 권유합니다.

 

워낙 계약갱신요구권을 두고 임대인과 임차인 간 분쟁이

많이 발생하고 있기 때문에 만약 법적 다툼까지 예상한다면

과거에 임차인이 확실하게 갱신을 요청했다는

증거가 있어야 유리하기 때문입니다.

구두로 혹은 전화로 재계약을 요청해 녹취록 등이 없어 입증하기 어려운 상황인데,

건물주 측에서는 과거에 갱신 요구를 받은 적이 없다고 주장한다면

임차인 측에서 과거에 재계약을 요청했다는 것을 증명하기란 어렵기 때문이죠.

 

 

 

 

계약 만료 6개월 전부터 1개월 전에 재계약을 

명시적으로 요청하면 되는 것인데, 

왜 상가 임대차보호법 10년 두고 분쟁이 발생하는 것일까요?

바로 이 법이 본래 최대 5년까지만 계약갱신요구권을 보장하다가

2018년 10월 16일 개정되면서 현재와 같은 모습이 됐기 때문입니다.

 

개정되면서 모든 임차인들이 동일하게 신 법의 적용을 받을 수 있으면 좋았겠지만

개정된 조항에 해당되는 대상이 특정돼 이 조건에 부합하지 않는다면

새로운 법이 아닌 구 법에 따라 임차인은 

갱신요구권을 최대 5년까지만 주장할 수 있습니다.

 

상가 임대차보호법 10년 적용받으려면

"2018년 10월 16일 이후 처음으로 체결됐거나 갱신된 계약"

이라는 조건을 충족해야 합니다.

여기에 해당되지 않으면 5년까지만 갱신요구권을 행사할 수 있는 것이죠.

예를 들어 2017년 5월에 한 번에 5년으로 하는 계약을 체결한 임차인은

2022년 3월을 기준으로 10년 보호법의 적용을 받을 수 없습니다.

법이 개정된 이후 최초로 체결됐거나 갱신되지도 않았기 때문입니다.

그러나 2017년 5월, 3년의 계약을 체결한 뒤 2020년 5월에

재계약을 체결한 계약이라면 최대 십년까지 영업이 가능합니다.

 

영업을 하다보면 잊어버리게 되고,

당사자들 모두 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이

앞으로의 임대차에 대해 아무런 통보를 하지 않는 경우가 많습니다.

이렇게 되면 계약은 묵시적 갱신 상태가 되는데,

환산보증금 범위 내 임차인이라면 1년씩 계약이 연장돼 큰 문제가 없지만

환산보증금을 초과하는 임차인이 묵시적으로 연장된다면

계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간이 남았다고 하더라도

이를 주장할 수 없다는 대법원의 판결이 나왔기 때문에

반드시 기간에 맞춰 확실하게 재계약 의사를 밝히시기 바랍니다.

 

 

 

임차인 A씨, 권리금 4억 원 회수!

 

그럼 오랜 기간 영업했거나 상가 임대차보호법 10년 해당되지 못해

계약갱신요구권을 더이상 행사할 수 없는 임차인이라면

건물주에게 해지를 통보받았을 때 

그냥 나가는 것밖에는 방법이 없을까요?

 

아닙니다. 3개월 치 차임을 미납한 이력이 있거나

불법적으로 전대차를 체결하는 등의 예외적인 경우가 아니라면

임차인은 계약 종료 6개월 전부터 만기 시점까지

권리금 회수기회를 보호받습니다.

 

보호 기간에 건물주가 신규임차인과 정당한 이유 없이

계약을 체결해주지 않거나 과도하게 임대료를 인상하는 등 방해 행위를 한다면

이로 인해 발생하는 경제적 손해를 임대인에게 배상하라고 청구할 수 있습니다.

 

지금부터 만나볼 사건의 임차인 A씨 역시 이런 상황이었습니다.

2015년 8월, 한번에 5년의 계약을 체결한 뒤

서울 서초구에서 마트를 운영하게 됐는데,

임대차기간이 종료되기 약 한 달 전 임대인에게 갱신을 거절당한 것입니다.

 

상가변호사 닷컴을 통해 대응하게 된 임차인 A씨.

더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없었던 의뢰인은

본 사무소의 전략에 따라 권리금을 회수하게 됩니다.

 

정당한 절차에 따라 새로운 세입자와 권리금계약을 진행한 뒤

건물주에게 신규임대차 체결을 요청했지만

건물주 측은 보증금과 월차임 인상을 요구하는 동시에

다음 세입자를 받아들이지 않겠다며 거절했습니다.

 

여기에 더해 임대인은 철거하는데 드는 비용이 있기 때문에

보증금 반환을 해줄 수 없다며 사실과 다른 주장을 펼쳤습니다. 

도저히 협의점을 찾을 수 없었기에 상가변호사 닷컴은

임대인에게 권리금소송을 제기하게 됩니다.

 

그리고 2022년 1월 20일, 서울서부지방법원에서 승소를 이끌어내는 동시에

의뢰인은 임대인에게 권리금 4억 원을 배상받고

상대방이 주장한 철거비용은 모두 기각돼 

보증금 약 1억 7천만 원까지 반환받을 수 있었습니다.

 

이처럼 무조건 상가 임대차보호법 10년 주장할 수 있는 게 아닙니다.

본인의 상황과 권리를 법률 전문가에게 판단받고

현실적으로 가능성이 제일 높은 전략을 세워 대응하시기 바랍니다.