묵시적 갱신 기간 무조건 1년 아닙니다! (상가 편)

묵시적 갱신 기간 무조건 1년 아닙니다! (상가 편)

 

 

 

장래의 임대차에 대해 종료 혹은 조건 변경, 기간 연장 등의 의사를 밝히려면

계약기간이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 통보해야 합니다.

 

그런데 이 기간에 건물주와 임차인 모두

아무런 의사표현을 하지 않았다면 계약은 자동적으로 연장되는데요,

이렇게 자동적으로 재계약됐을 때 모든 임차인이

일괄되게 연장되는 것이 아니기 때문에

본인이 해당되는 조항에 대해 정확하게 파악하는 게 중요합니다.

 

 

환산보증금 이내 상가

묵시적 갱신 기간 바로 환산보증금 초과 유무에 따라 달라집니다.

먼저 환산보증금 이내 상가에 대해 먼저 알아보겠습니다.

계약 만료 6개월 전~1개월 전에 당사자 간

앞으로의 계약에 대해 전혀 의사표현이나 논의가 없었다면 자동적으로 연장되는데,

이때 임대차는 1년 늘어나게 됩니다.   

간혹 최초 계약한 것만큼 그대로 늘어난다고 생각하는 분들이 계십니다.

 

                                            환산보증금 계산 방법 : 보증금 + (월세x100)

 

하지만 상가임대차보호법 제10조 4항에는

'임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터

1개월 전 기간 이내에 임차인에게

재계약을 거절하거나 조건 변경의 통지를 하지 아니하 경우에는

그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

이 경우에 임대차의 존속 기간은 1년으로 본다.'라고 규정되어 있는 것과 같이

환산보증금을 초과하지 않는 상가가 자동 연장된다면 1년 늘어나는 것입니다.

 

이렇게 연장됐을 때 임차인만 계약해지를 할 수 있는데,

통보 후 3개월이 지나면 임대차는 종료됩니다. 

 

 

 

환산보증금 초과의 경우

 

여기서부터 문제가 생길 수 있는 가능성이 높으니 매우 주의가 필요합니다.

환산보증금 범위 밖의 상가가 자동적으로 연장된다면

상가건물 임대차보호법이 아닌 민법의 적용을 받게 되는데요,

1년 연장이 아닌 묵시적 갱신 기간 정함이 없이 연장되는 임대차 상태가 됩니다.

많은 분들이 상가가 자동적으로 연장되는 경우

무조건 1년이라고 생각하시는데, 그렇지 않다는 것입니다.

또한 이렇게 연장됐을 때 임차인과 임대인 모두 해지가 가능합니다.

통고 후 임차인은 1개월, 임대인은 6개월이 지나면 계약이 종료됩니다.

 

환산보증금 초과하는 상가의 자동연장에서 제일 주의해야 하는 점은 

바로 얼마 전 나온 대법원의 판결입니다.

현행법에 따라 임차인은 최초 계약일로부터 최대 10년까지

계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 법의 보호를 받는데,

환산보증금 범위 밖의 상가가 자동적으로 임대차가 연장된 경우

임차인에게 갱신요구권을 주장할 수 있는 기간이 남았다고 해도

계약갱신요구권 행사가 불가능하다는 대법원의 판결이 나왔습니다.

 

10년 영업을 하지 않았다고 해도 환산보증금 범위 밖의 임차인이

건물주에게 묵시적 갱신 기간 중 해지통보를 받았다면

재계약을 요청할 수 있는 권리가 없어 상가를 명도해야 하니

이런 경우 반드시 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전에

확실하게 건물주에게 재계약의 의사를 밝히시기 바랍니다.

 

 

 

 

2016년 2월, 서울의 한 상가에서 노래방 운영을 시작한 임차인 K씨는

최초 체결한 계약기간이 종료된 후에도

건물주와 앞으로의 임대차에 대해 아무런 말을 하지 않았고,

그런데 2021년 2월 경 해당 상가의 건물주가 변경되면서 문제가 시작됐습니다.

 

새 임대인 측에서 연락을 취해와 조만간 신축을 예정하고 있다며 명도를 요구한 것입니다. 

영업을 계속 하기 희망했던 임차인 K씨는 재계약을 요청했지만

건물주는 이를 거절하며 얼마 뒤 명도소송을 제기해옵니다.

이에 상가변호사 닷컴을 통해 방어에 들어간 K씨.

 

대리를 맡은 본 법무법인은 묵시적 갱신 기간 파악을 시작으로

의뢰인의 임대차관계를 정리한 뒤 명도를 방어할 전략을 세워 대응에 들어갔습니다.

양 측은 매우 치열하게 다퉜지만 담당 재판부인 서울중앙지방법원은

명도소송에서 2021년 12월 22일, 의뢰인(임차인 K씨)의 승소를 선고했습니다.

그렇게 무사히 K씨는 노래방 영업을 지속할 수 있게 됐습니다.

 

이처럼 묵시적 갱신 기간 모든 임차인들이 동일한 게 아닙니다.

분쟁이 생겼다면 법률가에게 상황을 검토받고

올바른 전략을 세워 손해를 줄이시기 바랍니다.