상가임대차보호법 환산보증금 모르면 손해보는 이유

상가임대차보호법 환산보증금 모르면 손해보는 이유

 

 

 

임대인이 월세를 올릴 때 무조건 5%를 넘겨서 인상할 수 없고

묵시적으로 계약이 연장되면 무조건 1년 늘어난다는 등

잘못된 정보를 알고 계시는 분들이 많습니다.

그런데 이렇게 잘못 알고 있다면 큰 손해를 볼 수 있습니다.

모든 임차인은 동일한 법의 보호를 받는 게 아니기 때문입니다.

 

본인이 어떤 법의 적용을 받을 수 있는지 정확하게 파악해야

분쟁이 생겼을 때 올바르게 권리를 주장하고 문제를 잘 해결할 수 있겠습니다.

이를 위해서는 상가임대차보호법 환산보증금 정확하게 계산해봐야 합니다.

 

 보증금 + (월세x100)

위에 따라 계산한 뒤 임차 중인 건물이 위치한 지역의 구분값과 비교하면

본인이 환산보증금을 초과하는 임차인인지 아닌지 확인할 수 있습니다.

대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호조항은

초과 유무와 관계없이 모든 임차인이 동일하게 보호받습니다.

 

그럼 월세, 보증금에 따라 권리가 달라지는 것에 대해 알아봐야겠죠.

먼저 임대료 5% 인상 제한입니다.

환산보증금 범위 내 임차인이라면 건물주가 월세를 올릴 때

최대 5%를 초과해서 증액할 수 없으며 한번 인상했다면 1년 이내에 또 올리지 못합니다.

 

 

 

 

그러나 상가임대차보호법 환산보증금 초과하는 건물이라면

월세를 올릴 때 5% 제한이 없습니다.

그렇다고 무제한으로 인상할 수 있는 것은 아니고,

주변 점포의 시세, 경제상황의 변화 등을 고려해 적정선에서 올려야 합니다.

또한 건물주와 임차인이 차임에 대한 합의가 이루어지지 않는다면

건물주가 인상을 강제할 수 없으며, 소송을 통해 적절한 임대료를 확인받아야 합니다.

(임대료 인상 제한은 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있을 때만 적용되며,

오랜 기간 임차해 갱신요구권을 주장할 수 없는 임차인에게는

월세를 올릴 때 아무런 법적 제한이 없다.)

 

다음으로 달라지는 것은 묵시적 갱신 상황입니다.

임차인이 임대차기간을 연장하고 싶다면

건물주에게 계약이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이 재계약을 요청해야 합니다.

그런데 계약의 당사자들이 이 기간에 아무런 의사표현이 없었다면 묵시적 갱신이 됩니다.

자동적으로 계약이 연장되는 것을 의미하는데요,

환산보증금을 초과하지 않는 임차인이라면 자동 연장 됐을 때

기간은 1년 늘어나게 되며, 이 기간에 건물주는 해지를 통보할 수 없습니다.

임차인만 계약해지가 가능하며 통보 후 3개월이 지나야 임대차가 종료됩니다.

 

 

 

 

그럼 환산보증금액 범위 밖의 경우 자동적으로 연장되면 어떻게 될까요?

이때는 상가임대차법이 아닌 민법의 적용을 받게 되며,

기간의 정함 없이 연장되는 임대차가 됩니다.

또한 임차인과 임대인 모두 자동 갱신 시 계약을 해지할 수 있다는 게 특징적입니다.

통보 후 임대인은 6개월, 임차인은 1개월이 지나면 임대차는 종료됩니다.

 

또한 임차인들이 주의해야 할 점이 있는데요,

상가임대차보호법 환산보증금 초과 임차인이

묵시적으로 갱신됐다면 계약갱신요구권 행사 기간이 남았다고 하더라도

이를 주장할 수 없다는 대법원의 판결이 나왔습니다.

그렇기 때문에 특히나 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이

확실하게 임대인에게 갱신을 요청해두는 게 중요하겠습니다.

 

임차인 S씨, 권리금 2억 원 회수!

 

 

위에서 한차례 언급된 것처럼 임대차분쟁이 생겼다면

현재 어떤 상황에 처해있는지 판단받고

대응방안을 모색하는 게 매우 중요합니다. 

 

이런 과정을 통해 서울 구로구에서 마트를 운영하던 임차인 S씨는

권리금 2억 원을 건물주에게 지급받을 수 있었습니다.

의뢰인은 영업 5년 차에 임대인에게 재건축을 진행할 예정이라며

해지를 통보받았다가 퇴거를 거부한 뒤 명도소송을 피소당해

상가변호사 닷컴을 법률 대리인으로 선임한 분이었습니다.

 

권리금을 주장하게 된 본 법무법인은

그동안 수많은 사건을 진행한 노하우를 기반해 건물주를 압박했고,

2021년 3월 8일, 의뢰인(임차인 S씨)은 

임대인에게 합의금 2억 원을 받으며 분쟁을 마무리지었습니다.

 

상가임대차보호법 환산보증금 파악은 선택이 아니라 필수입니다.

또한 본인의 권리가 모호하거나 불투명한 상황이라면

반드시 법률 전문가에게 검토를 받아보시기 바랍니다.