상가임대차 계약기간 언제까지 가능할까?

상가임대차 계약기간 언제까지 가능할까?

 

 

상가건물 임대차보호법 제10조에 따라

임차인은 갱신요구권을 통해 최초 계약의 시작일로부터

최대 10년까지 임차를 이어갈 수 있습니다.

건물주는 10년 간 법에서 인정한 이유 없이는 임차인을 내보낼 수 없는 것입니다.

(2018년 10월 16일 이후 최초 체결됐거나 갱신된 계약에 한하며

그렇지 않은 임대차는 5년까지만 영업권을 보장받음)

 

그렇다면 임차인이 갱신요구권을 행사하려면 어떻게 해야할까요?

임대차기간이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이

갱신을 원한다는 의사를 건물주에게 밝히면 됩니다.

추후 법적 분쟁이 생길 것을 대비한다면

내용증명과 같이 확실하게 증거가 남는 방법을 활용하는 게 좋습니다.

 

만약 이 시기에 세입자도 연장을 요청하지 않고,

건물주 역시 조건의 변경이나 해지를 통보하지 않았다면 어떻게 될까요?

묵시적 갱신 상태가 되는데, 환산보증금에 따라 연장되는 형태가 달라집니다.

 

환산보증금 범위 내의 임차인이라면 자동 연장됐을 때

상가임대차 계약기간 1년 늘어나게 되며,

이 시기에 건물주는 해지를 통보할 수 없습니다.

임차인만 해지가 가능하며 통보 후 3개월이 지나면 종료됩니다.

 

 

 

 

환산보증금을 초과하는 곳이 묵시적으로 갱신된다면 어떻게 될까요?

이때는 민법의 적용을 받게 되는데,

기간의 정함 없이 임대차는 쭉 연장되는 상태가 됩니다.

그런데, 이렇게 민법에 의해 자동 갱신됐을 때 건물주가 해지를 통보하면

임차인이 갱신요구권을 행사할 수 있는 기간이 남았다고 하더라도 행사할 수 없습니다.

따라서 환산보증금 범위 밖의 세입자라면

기간에 맞춰 확실하게 갱신을 요청해 권리를 주장하시기 바랍니다.

 

적법한 사유가 있다면 건물주도 갱신을 거부하고 임차인을 내보낼 수 있는데요,

임차인이 3기 차임이 미납된 사실이 있을 때, 임대인의 허락 없이 전대차를 체결한 경우,

거짓이나 부정한 방법으로 임차했을 때 등이 그렇습니다.

 

 

 

10년 넘은 임차인 Y씨, 9,000만 원 회수!

 

 

 

상가임대차 계약기간 10년이 넘은 상황에서

임대인에게 명도를 요구받았을 때 임차인에게 귀책사유(3기 월세 연체 등)가 없다면

상가임대차보호법 제10조의 4에 따라 권리금 회수기회를 보호받습니다.

 

계약이 종료되기 6개월 전부터 만기 시점까지 

임차인이 권리금을 주장할 때 임대인이 적법한 이유 없이 방해한다면

임차인은 임대인에게 손해배상 청구소송(권리금소송) 제기가 가능합니다.

 

본 법무법인이 대리했던 임차인 Y씨도 비슷한 상황에 처했습니다.

서울 강남구에서 2007년부터 음식점을 운영하다

2022년 3월 경 임대인에게 해지를 통보받았고,

굳이 재계약을 원한다면 월세를 대폭 인상하겠다는 것이었습니다.

 

 

 

 

도저히 받아들일 수 없는 고액의 임대료에

Y씨는 상가변호사 닷컴과 함께 권리금 회수기회를 주장하게 됩니다.

신규임차인과의 계약 체결을 임대인에게 요청했지만

여전히 상대방은 과도한 월세, 보증금을 요구했고,

본 사무소는 임대인을 상대로 2021년 3월, 권리금소송을 제기했습니다.

 

그렇게 수원지방법원 여주지원은 2021년 12월 15일,

의뢰인(임차인 Y씨)의 권리금 손해를 인정했습니다.

건물주가 요구한 임대료가 과도하다는 것입니다.

소송을 통해 Y씨는 건물주로부터 권리금 8천만 원을 배상받았습니다.

 

상가임대차 계약기간 무조건 10년도 아니며,

혹여 10년이 넘었다고 해도 무조건 빈손으로 쫓겨나는 것은 아닙니다.

이런 상황에 처했다면 반드시 전문가와 올바른 방향을 모색하고 대응하시기 바랍니다.