상가임대차보호법 묵시적갱신 위험한 이유

상가임대차보호법 묵시적갱신 위험한 이유

 

 

 

임차인이 계약기간이 종료된 후에도 연장을 원한다면

계약 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이 기간에 

임대인에게 재계약을 요청해야 합니다. 

마찬가지로 계약 종료 후 앞으로 임대차를 이어가고 싶지 않은 건물주라면

마찬가지로 계약기간이 끝나기 6개월~1개월 전에

기간을 연장하지 않겠다는 의사를 밝히면 됩니다.

 

그런데, 이 기간에 장래의 계약에 대해

임차인과 임대인 모두 아무런 통보가 없었다면 계약은 어떻게 될까요?

이런 경우를 두고 상가임대차보호법 묵시적갱신 상태가 됐다고 합니다. 

 

그런데, 환산보증금에 따라 기간이 연장되는 형태나

해지를 통보할 수 있는 권리 등이 달라지기 때문에

사전에 본인의 권리를 확실하게 알아두시기 바랍니다. 

 

 

 

1. 환산보증금 내 임차인

크게 문제되지 않습니다. 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이 계약 당사자가

아무런 의사교환이 없었다면 자동적으로 계약은 1년 늘어납니다.

 

또한 중요하게 확인해야 할 점은 환산보증금 기준을

초과하지 않은 계약이 자동연장 됐을 때 건물주는 해지를 통보할 수 없습니다.

임차인만 계약해지가 가능하며 통보한 시점으로부터 3개월 후 계약이 종료됩니다. 

 

 

2. 필독! 환산보증금 초과 점포

환산보증금 기준 밖의 임차인이라면 주의하시기 바랍니다.

이 경우 상가임대차보호법 묵시적갱신 적용을 받지 못하며

민법 제635조에 의해 자동적으로 계약이 늘어납니다.

그런데, 이렇게 민법에 의해 자동적으로 재계약됐을 때

건물주도 임차인과 마찬가지로 계약해지를 통보할 수 있습니다. 

 

건물주는 통보 후 6개월이 지나면, 임차인은 1개월 후 계약이 종료되는데, 

여기서 제일 주의해야 하는 점은 민법 상 자동연장 상황에서

건물주가 명도를 통고해온다면, 임차인은 계약갱신요구권이

남은 상황이라고 해도 6개월 후 퇴거해야 합니다.

 

2018년 10월 16일 이후 최초로 체결됐거나 재계약 된 임차인은

특별한 귀책사유(3기 월세 연체, 임대인의 허락 없는 불법 전대 등)가 없다면

최대 10년까지 재계약을 할 수 있는 권리가 있는데,

환산보증금을 초과하는 상황에서 자동적으로 계약이 늘어난 상태에서

건물주에게 해지를 통보받았다면 계약갱신요구권을

행사하지 못하고 영업을 종료해야 하는 것입니다.

 

그렇기 때문에 환산보증금을 초과하는 세입자라면

기간에 맞춰 내용증명을 보내는 등 재계약을 확실하게 요청하는 게 중요하겠고,

그렇지 못한 상황에서 예상하지 못하게 해지를 통보받는다면

서둘러 법률전문가를 찾아 대처방안을 마련하시기 바랍니다.

 

 

 

임차약사 A씨, 권리금소송 항소심 승소!

상가변호사 닷컴은 갑작스레 임대인에게 해지를 통보받는 임차인을 대리해

성공적으로 사건을 해결하고 있습니다.

임차약사 A씨도 임대차 분쟁 해결을 위해 본 법무법인을 찾으셨는데요,

건물주가 재건축을 계획한다며 명도를 요구해왔는데,

당시 상가임대차보호법 묵시적갱신 상황에서 퇴거를 통보받은 A씨는

즉시 상가변호사 닷컴을 법률 대리인으로 선임했습니다.

 

임대인은 지속해서 재건축을 이유로 퇴거를 압박해왔고,

임차약사 A씨 측은 임대인에게 권리금 손해배상 청구소송을 제기하게 됩니다.

 

 

 

 

양 측은 법적 다툼의 과정에서도 한치도 물러서지 않았습니다.

의뢰인이자 임차약사 A씨는 해당 권리금소송 항소심에서

2022년 4월 5일, 서울고등지방법원에서 승소를 판결받게 됩니다.

동시에 재판부는 임대인은 임차인에게 2억 원을 지급하라는 판결을 내렸고,

본 소송은 대법원에서 판결을 기다리고 있습니다.

 

상가임대차보호법 묵시적갱신 쉽게 보다가 큰일납니다.

아무리 계약갱신요구권을 주장할 수 있는 기간이 많이 남았다고 하더라도

환산보증금을 초과한다면 속절없이 쫓겨날 수밖에 없기 때문이죠.

평소에 본인의 권리를 잘 파악하고, 예상하지 못한 분쟁을 겪게 됐다면

신속하게 전문가를 찾아 문제를 풀어나가시기 바랍니다.