명도소송이란 언제 필요한 것일까요?

명도소송이란 언제 필요한 것일까요?

 

 

 

상가임대차보호법에 의해 건물주는 임차인을 마음대로 내보낼 수 없습니다. 

계약갱신요구권을 통해 임차인이 최초 계약일로부터

최대 10년까지 재계약을 주장할 수 있기 때문입니다.

 

그러나 정당한 이유가 있을 때는 임대인이 계약을 해지할 수 있으며

임차인의 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 등을 보호해주지 않아도 됩니다.

적법하게 계약을 종료할 수 있는 사유가 발생해

건물주가 해지를 통보했는데 임차인 측에서 퇴거를 거부한다면

임대인은 법적 조치를 취해서 상가를 인도받아야 합니다.

 

아무리 본인이 소유한 상가라고 하더라도

강제로 영업 중인 임차인의 집기류를 꺼내는 등의 행위를 할 수 없습니다.

정당한 절차를 밟아 강제집행을 할 수 있는 권리를 획득한 뒤 상가를 돌려받아야 하는데요,

명도소송이란 이럴 때 필요한 법적 조치입니다.

 

그렇다면 건물인도 청구인도 청구의 소는

언제 제기할 수 있는지부터 알아보겠습니다.

 

 

 

 

상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 제1항 각호에는

임대인이 정당하게 임차인의 갱신 요청을 거절할 수 있는 8가지 사유가 나와있습니다.

 

대표적인 사유가 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록

차임을 연체한 사실이 있는 경우입니다. 

쉽게 말해서 3개월 치의 월세를 임차인이 지급하지 못한 상황이죠.

 

간혹 3기 월차임을 미납했지만 모두 갚았다면

건물주가 이를 이유로 계약을 해지할 수 없다고 주장하는 분들도 계신데 그렇지 않습니다.

임차인이 3기에 해당하는 차임을 미납했다면 

임대인은 즉시 계약을 해지할 수도 있으며 추후 갱신을 거절할 수도 있습니다.

동시에 임차인은 권리금 회수기회 역시 보호받지 못합니다.

 

그외에 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차했을 때,

임차인이 임대인의 허락 없이 상가를 전대한 경우,

건물이 멸실돼 임대차의 목적을 달성하지 못하는 경우,

법에서 인정하는 재건축(최초 임대차계약 체결 당시

건물주가 임차인에게 구체적으로 재건축 계획을 고지했을 때,

건물의 노후, 훼손 상태가 심각해 안전사고의 우려가 있는 경우,

다른 법령에 의해 진행되는 철거 혹은 재건축) 진행 등의 사유가 있다면

임대인은 임차인을 정당하게 내보내고 상가를 인도받을 수 있습니다.

 

 

 

 

보통 명도소송이란 이런 과정을 통해 진행됩니다.

 

계약해지 통보 - 임차인의 퇴거 불응 시 소 제기

+ 점유이전금지가처분(임차인이 제3자에게

점유를 넘기는 것을 방지하는 가처분 신청)

- 승소판결 - 강제집행 

 

임대인은 임차인에게 월세를 지급받아 수익을 얻게 되는데,

임차인이 월세도 제대로 지급하지 않거나 

상가를 무단으로 전대하는 경우 등의 사유가 발생한다면

신속하게 전문가와 법적 절차를 밟아 손해를 줄여야 합니다.

시간이 해결해줄 것이라고 지켜본다면 건물주의 손해만 커지는 것이죠.

 

 

임대인 Y씨, 명도소송 1,2심 모두 승소!

 

 

경상북도 소재 상가를 소유하고 있던 임대인 Y씨는

게스트하우스를 운영 중인 임차인이 3개월 치의 월세를 미납하자

건물인도 청구의 소를 제기하고자 상가변호사 닷컴을 법률 대리인으로 선임했습니다.

 

정당한 해지사유가 발생했기에 상가를 인도하라는

내용증명을 보냈지만 상대방은 묵묵부답이었습니다.

의뢰인의 손해를 줄이고자 본 법무법인은

임차인을 상대로 건물인도 청구의 소를 제기했습니다.

 

2021년 5월 27일, 대구지방법원 경주지원은

의뢰인(임대인 Y씨)의 1심 승소를 선고하며,

임차인은 상가를 반환하라고 주문했습니다. 

 

 

 

 

 

하지만 이 결과를 받아들이지 못한 임차인은 얼마 뒤 항소심을 제기했습니다.

역시 항소심에서도 상가변호사 닷컴과 함께 대응한 건물주 Y씨,

대구지방법원에서 2021년 12월 8일,

임차인의 항소는 모두 기각되며 2심에서도 임대인 Y씨는 승소판결을 받으며

상가를 인도받을 수 있게 됐습니다.

 

이처럼 명도소송이란 시간을 지체하면 지체할수록

건물주의 손해만 커지는 것입니다.

해지의 사유가 발생한 경우 즉시 법률 전문가의 검토를 받은 뒤

올바른 법적 조치를 취하시기 바랍니다.