상가임대차보호법 제10조 모르면 손해!

 

상가임대차보호법 제10조는 임대인, 임차인에게 모두 중요한 계약 갱신과 관련된 사항이 나와 있으니 상가 임대차 계약에서 피해를 보지 않으려면 정확하게 파악하고 있어야 합니다.

 

 

크게 임차인의 입장과 임대인의 입장을 나눠서 조항을 살펴보도록 하겠습니다.

 

먼저 임차인의 상황입니다. 

 

  가장 먼저 인지해야 할 핵심 조항은 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 임차인만 행사할 수 있습니다. 2018년 10월 16일 이후 최초로 계약하거나 갱신되는 상가계약의 경우 10년의 갱신요구권이 보장되고, 이에 해당하지 않는다면 5년 간 보호됩니다.

 

환산보증금 초과 유무와 상관없이 기본적으로 총 임대차기간이 10년이 넘지 않는 임차인은 계약이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임대인에게 계약갱신을 주장할 수 있습니다. 이때 갱신되는 임대차는 전 계약 조건과 동일하게 이루어집니다.

 

 

  계약 갱신 시 “묵시적 갱신”도 고려해야 합니다. 상가임대차법의 적용을 받는 임대차계약은 계약만료 6개월 전~1개월 전 사이 임대인이 임차인에게 갱신을 거절하거나 계약 조건을 변경하겠다는 의사를 밝히지 않으면 자동적으로 1년 연장됩니다. 이 때 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.

 

 

 

  여기서 또 중요한 사항이 있습니다. 계약갱신 시 임대인은 월세 혹은 보증금을 올리거나 내릴 수 있습니다. 이때 환산보증금을 초과하지 않는 상가는 5% 상한을 지켜야 하기 때문에 5% 이상 차임과 보증금을 올릴 수 없습니다. 환산보증금을 초과하는 상가는 상가임대차법 제10조2 조항에 따라 계약을 갱신할 때 당사자는 주변 상가의 시세나 경제사정의 변동을 고려해서 월세와 보증금의 증감을 결정할 수 있습니다.

 

 

다음으로 임대인의 입장입니다.

임대인은 상임법 제10조 중 나와있는 8가지의 조항을 기반으로 임차인의 계약갱신요구권을 거부할 수 있습니다.

 

• 임차인이 3기(예를들어 월세가 100만원이라면 누적 미납액이 300만원에 해당하는 경우)의 월세를 연체한 사실이 있을 때
• 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차를 했을 경우
• 서로 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공했을 때
• 임차인이 임대인의 동의 없이 상가의 전부 혹은 일부를 전대한 (제3자에게 빌려준) 경우
• 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손했을 때
• 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대인이 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
• 임대인이 다음 항목 중 어느 하나 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

                        가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하                               고 그계획에 따르는 경우

                        나. 건물이 노후하거나 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있을 때

                        다. 다른 법령에 따라 철거 혹은 재건축이 이루어지는 경우

 

• 그 밖의 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있을 때

 

위 8가지 사항에 해당하는 것이 있으면 임대인도 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 상임법은 임차인을 보호하기 위해 만들어진 법이지만 무작정 임차인을 보호하는 것이 아니라 임대인과 임차인이 적절한 선을 지켜 상생할 수 있도록 만들어진 법률입니다.

 

 

이렇게 상가임대차법 제10조를 임차인, 임대인 입장에서 정리해봤습니다. 상가 내 분쟁은 초기에 전문가의 도움을 받아 신속하게 대응하는게 중요합니다. 자신을 보호하기 위해서는 법률을 꼼꼼히 숙지하고 전문가의 도움을 받아 철저하게 계획을 세워야합니다.

 

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