명도소송 절차 진행 원한다면

상가임대차보호법이 임차인의 권리를 보호하고 있지만 그렇다고 해서 임대인의 권리를 보호하지 않는다는 것은 절대 아니겠죠. 아무 이유 없이 임차인을 내보낼 수는 없지만 세입자가 자신의 의무를 다하지 않았을 때는 가능합니다.

 

 

임차인의 의무는 차임 지급 의무가 있는데요. 목적물을 빌려서 사용하는 것이기 때문에 그에 대한 대가를 지불하는 것이겠죠. 상가임대차보호법은 임차인이 월세 3기 연체 시 계약 기간과 상관 없이 임대인은 해지 통보를 할 수 있다고 규정했습니다.

 

여기서 3기 연체란 3번을 밀린 것을 뜻하는 것은 아니며, 3개월 치 월세를 밀렸을 때를 말하는데요. 예를 들어 월차임이 100만 원이라고 한다면 어느 순간에 300만 원이 밀렸다면 3기가 미납됐다고 볼 수 있는 것입니다.

 

 

그렇다면 즉시 계약해지가 가능한 상황 외에 임차인이 계약갱신을 요구했을 때 거절할 수 있는 정당한 사유는 무엇이 있을까요? 월세 3기 연체한 사실이 있는 경우(추후 공제했다고 하더라도 미납한 이력만 남아있다면 해당), 무단으로 전대한 경우, 부정 또는 거짓으로 임대차 한 경우, 임차인의 중대한 과실 또는 고의로 목적물 전부 또는 일부를 훼손 및 멸실한 경우 등등 여러가지 사유가 존재합니다.

 

계약 해지의 정당한 사유가 있어서 갱신 거절 및 계약 종료 통보를 했는데 세입자 측에서 점유를 이어나간다면 법적 절차를 밟아 내보내셔야 할 텐데요. 이를 명도소송이라고 합니다. 명도소송 절차는 어떻게 밟아야 할까요?

 

 

1. 부동산점유이전금지가처분 신청

말 그대로 부동산의 점유를 무단으로 제3자에게 넘기거나 명의를 이전하지 못하게 하는 절차입니다. 만일 이런 과정을 거치지 않고 소송을 진행해 승소 판결을 받고, 판결문을 근거로 강제집행을 하려고 했는데 건물 점유자가 바꼈다면? 해당 판결문은 소용이 없으며 다시 소송을 진행하셔야 합니다.

 

따라서 이런 불상사를 막기 위해 진행되는 절차라고 보시면 됩니다.

 

2. 소송 진행

아무리 임차인의 귀책사유로 인해 진행되는 소송이라고 할지라도 상대방 측에서 어떤 주장을 해올지 모르기 때문에 더욱 주의하셔야 합니다. 실제로 차임 연체로 진행된 명도소송에서 상가 누수로 인해 차임을 내지 않았다고 주장한 경우도 있었는데요.

 

물론 당시 상대방의 주장을 증거에 기반해 반박하였고 재판부는 이를 받아들이지 않아 임대인 승소 판결로 사건이 마무리 됐지만 자칫 잘못 대응하셨다가 재판부에서 상대의 주장을 받아들였다면 오히려 더 큰 손해가 발생했을 수도 있었던 상황이었습니다.

 

소송을 잘 이끌어 승소 판결을 받았다면 그 다음 절차는 무엇일까요?

 

 

3. 강제집행

판결문을 근거로 강제집행을 신청하는 것 인데요. 만일 자진해서 임차인이 상가를 인도하지 않는다면 바로 진행이 가능합니다. 또한 차임 연체가 보증금을 넘어서는 금액만큼 존재하는 경우에는 채권압류 등의 절차를 밟으셔서 돌려 받으셔야 합니다.

 

임대인이든 임차인이든 자신이 지켜야 할 의무를 지키지 않으면서 보호받을 권리만 주장할 수는 없습니다. 특히 월세 3개월 연체의 경우 세입자가 상가임대차보호법에서 보호받는 거의 모든 권리(계약갱신요구권, 권리금 회수기회)를 잃는 것이나 마찬가지이기 때문에 주의하셔야 합니다.

 

또한 건물주도 마찬가지입니다. 정당한 사유가 없을 때 임차인을 막무가내로 내보내시려 하신다면 오히려 손해배상을 해주셔야 할 상황에 처하실 수 있으니 적절히 대처하시길 바랍니다.